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OPCIONES DE MEJORA EN ALQUILERES COMERCIALES APROVECHANDO EL COVID-19

Actualizado: may 6

El Real Decreto 15/2020, que entro en vigor el pasado 23 de abril establece una serie de medidas de los efectos del COVID-19, entre otros, respecto de los arrendamientos de local de negocio.


Podrán acogerse a dicho Real Decreto aquellos que se hayan visto afectados de forma grave por la crisis sanitaria provocada por el COVID-19, cumpliendo siempre determinados requisitos.



Así, para los AUTÓNOMOS se exige que estuviesen en situación de alta en la Seguridad Social en el momento en que se decretó el estado de alarma por el RD 463/2020, por tanto, el 14 de marzo de 2020. Es importante señalar que no se requiere que siguiese en estado de alta hasta la promulgación del RD 15/2020.


A su vez, las PYMES deben cumplir los requisitos económicos del art. 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, es decir, aquellos que permitirán calificarlas como PYMES.


En ambos casos se exige que los arrendatarios hayan visto suspendida o significativamente reducida su actividad por el decreto del estado de alarma. En este

ALQUILERES DURANTE EL COVID 19

último caso, deberán acreditar que durante el mes natural anterior a aquél en que se solicita la medida, su facturación se vio reducida en, al menos, un 75% de la media mensual del mismo trimestre del año anterior.


No obstante para acogerse a la moratoria el Real decreto establece una diferencia en función de quien sea el arrendador:


Si éste es un gran tenedor, el arrendatario podrá solicitar, en el plazo de un mes, una moratoria en el pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las sucesiva prórrogas, así como las mensualidades siguientes si los efectos negativos de la crisis sanitaria persistiesen, hasta un máximo de cuatro meses desde la finalización del estado de alarma.


En caso de que el arrendador sea un gran tenedor la moratoria solicitada será obligatoria siempre que las partes no hubiesen ya alcanzado un acuerdo con anterioridad.

También dicho RD permite a las parte atribuir el importe de la fianza al pago de la totalidad o parte de las mensualidades que no se hayan abonado todavía debido al a situación de emergencia.

Sin embargo, cuando nuestro arrendador no es gran tenedor el RD no obliga al propietario a aceptar el aplazamiento temporal.

Digamos que el RD simplemente propone una medida que puede ser pactada por ambas partes, siempre que no hubiesen alcanzado un acuerdo con anterioridad, pero no obliga al arrendador a aceptarla.


Cuando el arrendador no sea un gran tenedor, el arrendatario podrá, dentro del plazo de 1 mes, solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta. No obstante, el RD no especifica si este aplazamiento es de la totalidad de la renta, si podrá aplicarse también a las rentas de los meses inmediatamente posteriores a la finalización del estado de alarma ni como se regularía el pago de las rentas aplazadas.


Pero qué puedo hacer si mi arrendador no es un gran TENEDOR?


En este último supuesto conviene realizar las siguientes consideraciones:


Las medidas de este Real Decreto 15/2020 son medidas excepcionales, muy estrictas y pensando en corto plazo, por ello no debemos olvidar que muchas pymes y autónomos tienen arrendados sus locales de negocio a pequeños tenedores, y a raíz del Covid19 sus negocios han incurrido en importantes pérdidas y muchos pueden verse inclusive abocados al cierre.


No cabe duda, que su recuperación, en caso de ser viable será complicada y larga en el tiempo hasta poder alcanzar el volumen de negocio anterior a raíz de la situación actual.

Sin embargo estos últimos- aquellos que no tienen arrendado su local a un gran tenedor –no pueden acogerse a la moratoria de aceptación obligatoria que sí está prevista en el artículo 1 del RD15/2010 para aquellos que tienen arrendado su local de negocio a grandes tenedores.


Por ello y pensando en todos aquellos negocios que tienen arrendados locales a pequeños tenedores, es de vital importancia una buena negociación utilizando todos los medios a su alcance, en aras a conseguir un acuerdo para conseguir una reducción o una moratoria en el pago de las rentas, pensando no sólo en la situación actual sino también a futuro.


No hay que olvidar que el Real decreto es excepcional, y existe numerosa legislación y jurisprudencia que igualmente resulta de aplicación y compatible con dicho Real Decreto que puede sernos muy útil, ya sea en la negociación extrajudicial entre arrendador y arrendatario, que al fin y al cabo y en estos momentos sería la opción más deseable para conseguir una reducción o una moratoria en el pago del alquiler en estos supuestos.


Pero también si fuera preciso y previo estudio y análisis de las circunstancias particulares de cada negocio acudir a la vía judicial.


La crisis actual del Covid 19 implica un cambio o acontecimiento extraordinario no previsible que deriva en un grave trastorno o cambio de las circunstancias alterando las bases sobre las cuales las relaciones contractuales se habían establecido.


Hay que señalar que algunas sentencias del Tribunal supremo han admitido la crisis económica como elemento extraordinario e imprevisible de las circunstancias habidas en el momento de celebrar el contrato, permitiendo invocar la cláusula rebús, sin olvidar el principio general de eficacia de los contratos.


Y todo ello se ha de poner en relación con la excesiva onerosidad a resultas de las circunstancias, y desequilibrio de las relaciones económicas, desequilibrio que ha de ser debidamente acreditado, y resultar relevante o significante respecto de la base económica que informo el contrato,


En todo caso será recomendable y aconsejable estudiar la situación particular de cada negocio, el desequilibrio que pueda existir en las prestaciones entre las partes, para analizar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, en aras a conseguir, la modificación del contrato en cuestión según la correcta ponderación de las circunstancias. Como siempre, en eso LEXCONOMY puede ayudarles

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